Spanisches Mietrecht

Das spanische Mietgesetz 29/1994 gilt für alle Mietverträge, die nach dem 01.01.1995 abgeschlossen wurden.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag über eine Immobilie sollte schriftlich geschlossen werden. In dem Vertrag werden die Personalien des Mieters und Vermieters, die Beschreibung des Mietobjekts, die Mietdauer, die Mietzinshöhe und andere von den Parteien gewünschte Klauseln aufgenommen. Ein mündlicher Mietvertrag ist jedoch gültig; es gibt kein gesetzliches Schriftformerfordernis.

Mietdauer

Nach Art. 9 des spanischen Mietgesetzes kann die Mietdauer frei von den Parteien bestimmt werden. Wenn die Mietdauer weniger als 5 Jahre beträgt, verlängert sich zum Zeitpunkt des Beendigung des Mietverhältnis dieses automatisch um 1 Jahr bis zu insgesamt weiteren 5 Jahren, ausser wenn der Mieter dem Vermieter mindestens 30 Tage vor Ablauf des Mietverhältnis mitteilt, dass er dieses beenden will. Wenn der Vermieter im Vertrag festlegt, dass er den Wohnraum zur Eigennutzung braucht, kommt es zu keiner automatischen Verlängerung. Nach Ablauf der 5 Jahre kann der Vermieter den Mietvertrag beenden, indem er den Mieter mindestens 30 Tage vorher benachrichtigt.

Kaution

Die Miethöhe wird von den Parteien festgesetzt (Art. 17 des Gesetzes). Die Miete muss in den ersten 7 Tagen des jeweiligen Monats bezahlt werden, es sei denn, eine vertragliche Vereinbarung sieht anderes vor. Das spanische Gesetz erlaubt eine jährliche Mieterhöhung in Höhe des IPC (Indice de Precios de Consumo), eines Verbraucherpreisindexes. In den letzten Jahren betrug die Steigerung 3-4 %.

Zahlung der Kosten

Die allgemeinen Nebenkosten, wie zum Beispiel die Kosten der Hausverwaltung, die Instandhaltungs- und Investitionsumlagen, die Kosten der Wartung des Schwimmbeckens, des Aufzugs, etc. müssen normalerweise vom Vermieter bezahlt werden. Die individuellen verbrauchsbezogenen Nebenkosten, wie Wasser, Strom, Telefon, etc. werden vom Mieter bezahlt.

Beendigung des Mietverhältnis

Gemäss Art. 27.2 des Gesetzes kann der Vermieter den Mietvertrag in folgenden Fällen beenden:

• Nichtzahlung des Mietzinses oder anderer vom Mieter zu zahlender Beträge.
• Nichtzahlung der Kaution.
• Nicht erlaubte Untervermietung oder Abtretung.
• Bei  arglistiger Zufügung von Schäden oder von nicht erlaubten Umbauten, wenn für diese die Erlaubnis des Vermieters notwendig ist.
• Wenn im Mietobjekt störende, gesundheitsschädigende, gefährliche oder unerlaubte Tätigkeiten stattfinden.

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen, wenn:

• Verlust des Mietobjekts durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände, z.B. Erdbeben, force majeur.
• Verwaltungsentscheidung der entsprechenden Behörde, mit der die Unbewohnbarkeit, respektive Baufälligkeit, der Immobilie feststellt wird.