Baumängel in Spanien

Baumängel in Spanien

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Für Baugenehmigungen, die nach dem 6. Mai 2000 erteilt worden sind, findet das spanische Bauordnungsgesetz (LOE 38/1999) Anwendung. Für vor diesem Datum erteilte Baugenehmigungen gilt der Artikel 1591 des spanischen Zivilgesetzbuches („Código Civil“). Die Unterschiede in der Anwendung werden später erklärt.

Das Bauordnungsgesetz bezieht sich auf Neubauten, Erweiterungen und Renovierungs- und Reparaturarbeiten.

Beteiligte am Bauprozess

Das Gesetz beschreibt erstmals die am Bauprozess Beteiligten und deren Haftung:

  • Bauträger
  • Projektingenieur
  • Bauunternehmer
  • Bauleiter

Grundsätzlich ist für Schäden am Bauwerk der Bauträger und Bauunternehmer und für Schäden, die den Boden oder die Bauleitung betreffen, bzw. Planungsfehler, der Archikekt verantwortlich.

Abnahme

Die Abnahme des Bauwerkes ist für die Anwendung der Gewährleistungs- und Verjährungsbestimmungen wichtig, d.h. vor der Abnahme treten die allgemeinen Vertragsbestimmungen des spanischen Zivilgesetzbuches in Kraft und nach der Abnahme das spanische Bauordnungsgesetz.

Es gibt verschiedene Formen der Abnahme:

  • Ausdrückliche vorbehaltslose Abnahme
  • Ausdrücklich unter Vorbehalt erklärte Abnahme
  • Stillschweigende Abnahme

Ausserdem werden nicht durchgeführte Arbeiten rechtlich anders behandelt als Mängel. Bei den nicht erstellten Arbeiten hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten: entweder auf Fertigstellung bestehen oder den Vertrag kündigen und die Rückzahlungen geleisteter Beträge verlangen.

Verborgene Mängel

Gemäss Artikel 1.484 des spanischen Zivilgesetzbuches haftet der Verkäufer sowohl bei einem Neubau als auch bei Kauf einer älteren Immobilie bei verborgenen Mängeln für einen Zeitraum von 6 Monaten. Einzige Ausnahme: wenn der Käufer im Immobilien-bzw. Baubereich fachkundig ist, entfällt diese Haftung für versteckte Mängel.

Für offensichtliche Mängel gibt es nach Bauabnahme keinen Gewährleistungsanspruch mehr.

Gewährleistungsfrist bei Baumängeln

Das spanische Bauordnungsgesetz unterscheidet für Bauwerke, deren Baugenehmigung nach dem 6. Mai 2000 erteilt wurden, drei Gewährleistungsfristen:

  • 10 Jahre für Strukturschäden
  • 3 Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen
  • 1 Jahr für Schäden, die die Ausbauelemente oder Oberflächengüte betreffen

Für Baugenehmigungen, deren Erteilung vor dem 6. Mai 2000 stattfand, gilt der Artikel 1.591 des spanischen Zivilgesetzbuches, der eine Garantie von 10 Jahren für Baumängel jeder Art vorschreibt.

Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist ist nicht mit der Gewährleistungsfrist zu verwechseln. Die Verjährungsfrist, die nach Artikel 18 des Gesetzes 2 Jahre beträgt, beginnt zu dem Zeitpunkt, zu dem die Schäden entstehen und wird mit Kenntnis des Eigentümers von den Schäden gleichgesetzt.

Pflichtversicherung für den Bauträger und Bauunternehmer

Nach dem spanischen Bauordnungsgesetz ist sowohl der Bauträger als auch der Bauunternehmer verpflichtet, eine Pflichtversicherung abzuschliessen.Der Bauunternehmer muss eine dreijährige Versicherung für die Mängel, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen und eine zehnjährige Versicherung für Strukturfehler abschliessen. Der Bauträger hat die Verpflichtung, sich ein Jahr lang gegen Schäden, die die Ausbauelemente oder die Oberflächen betreffen, zu versichern.

Praktische Tipps

Im Falle von Baumängeln sollte zu einem frühen Zeitpunkt anwältliche Hilfe in Anspruch genommen werden, vor allem wegen der oben genannten Verjährungsfrist von 2 Jahren. Ein grundsätzlicher Hinweis: bevor Mängel durch den Bauherrn oder Käufer selbst beseitigt werden, sollte der Eigentümer den Unternehmer mit Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordern. Diese Aufforderung muss notariell oder mittels Burofax zugestellt werden. Wenn es zur Klageeinreichung beim Gericht kommen sollte, muss von einem Sachverständigen ein Gutachten über die Baumängel erstellt werden.

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