Immobilienkauf und – verkauf in Spanien
N.I.E.-Nummer
Die spanische Gesetzgebung verpflichtet jeden Ausländer, der in Spanien Immobilieneigentum kauft oder verkauft, eine N.I.E.- Nummer zu haben. Es handelt sich dabei um eine spanische Steuernummer, die für die Zahlung der beim Kauf oder Verkauf anfallenden Steuern erforderlich ist. > Mehr Information
Vorvertrag
Der Vorvertrag zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollte von einem Rechtsanwalt erstellt oder geprüft werden, um so die Rechte des Käufers oder Verkäufers zu sichern. Beim Vorvertrag werden der Kaufpreis, die Zahlungsweise, die Daten des Käufers oder Verkäufers, des Kaufobjekts, etc, erfaßt und üblicherweise eine Anzahlung in Höhe von 5 – 10% des Kaufpreises geleistet.
Prüfung der Legalität und etwaiger Altlasten
Vor dem Immobilienerwerb in Spanien sollte geprüft werden, ob die Immobilie mit einer Hypothek, einer Grundschuld oder anderen dinglichen Lasten, entsprechend den Abteilungen zwei und drei des deutschen Grundbuchs, belastet ist.
Dies wird anhand eines Grundbuchauszugs ermittelt. Der Auszug aus dem Grundbuch gibt genaue Angaben über eventuelle dingliche Belastungen der Immobilie, etwaige notarielle und sofort vollziehbare Vollstreckungsunterwerfungen, Pfändungen, etc..
Ausserdem ist es wichtig, die baurechtliche Legalität des Immobilienobjekts zu prüfen, um die Rechtssicherheit des Käufers zu gewährleisten.
Notarieller Kaufvertrag (Escritura)
Der Kauf oder Verkauf der Immobilie wird durch die Auflassungsurkunde (“Escritura pública notarial”) bei einem spanischen Notar beurkundet.
Kosten, die bei einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie anfallen
Steuern
ITP (Grunderwerbssteuer), bei einer gebrauchten Immobilie beträgt diese 8% des Kaufpreises.
Bei einem Neubau fällt IVA (Mehrwertssteuer) iHv 10 % an. Bei Kauf einer neuen Immobilie fällt ebenfalls die Stempelsteuer (IAJD) iHv von 1,50 % des Kaufpreises an.
Einkommensteuer:
Für Verkäufer ohne Aufenthaltsstatus (Nicht-Residente) beträgt diese 3% des Kaufpreises.
Bei Personen mit Aufenthaltsstatus (Residente) wird der wirtschaftliche Zugewinn des Käufers in der Einkommensteuererklärung deklariert. Bei einem erneuten Immobilienkauf in Spanien innerhalb von zwei Jahren fällt hierauf keine ESt an.
Plusvalia: die „Plusvalia“ (Wertzuwachssteuer) ist eine Gemeindesteuer, die nach dem ansteigendem Immobilienwert, also der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis, berechnet wird. Nach spanischem Recht ist der Verkäufer zur Zahlung der „Plusvalía“ verpflichtet.
Weitere Gebühren:
Notargebühren: die Höhe hängt vom notariellen Kaufpreis ab
Gebühren für Eintragung in das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad)
Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht dem Berechtigten, im Falle des Verkaufs einer Sache an einen Dritten, zwischen sich und dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen. Das Vorkaufsrecht ist im Artikel 25 des spanischen Mietgesetzes 29/1994 aufgeführt, bei einem Verkauf des Mietobjekts hat der Mieter das Recht, die Immobilie zum gleichen Kaufpreis zu erwerben.
Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt, um über das Budget und die Bilanzen abzustimmen. Der Präsident beruft die Eigentümer zur Versammlung, in der Vorladung werden die zu besprechenden Angelegenheiten, Ort und Uhrzeit der Eigentümerversammlung aufgeführt. Jeder Eigentümer kann beantragen, dass eine bestimmte Angelegenheit in der Versammlung diskutiert wird.
Die Eigentümergemeinschaft in Spanien wird vom Gesetz 49/1960, über das Wohneigentum (Ley de Propiedad Horizontal) geregelt.
Grundsteuer
Die Grundsteuer (Impuesto de bienes inmuebles) ist eine jährliche Gemeindesteuer auf den Immobilienwert, die Höhe wird anhand des Katasterwerts berechnet.
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